Veel Nederlandse huiseigenaren betalen meer voor hun hypotheek dan nodig is. Naar schatting dertig procent van hen weet niet of het interessant is om de hypotheek of de rentevastperiode over te sluiten. Ze onderzoeken dit ook niet omdat ze denken dat dit erg duur is vanwege de boeterente die ze moeten betalen.

Inderdaad kan een boeterente (tien)duizenden euro’s bedragen. Maar dat is maar de helft van het verhaal. Het oversluiten van de hypotheek of rentevastperiode levert namelijk ook structureel geld op. Die opbrengsten kunnen met de huidige hypotheekrente op termijn aanzienlijk hoger zijn dan de boete.

Oversluiten is in dat opzicht vergelijkbaar met investeren: u geeft nu geld uit om dat binnen enkele jaren terug te verdienen en daarna winst te gaan maken. Dat is met de huidige spaarrente al snel veel interessanter dan geld op een spaarrekening parkeren.

Voorbeeld

Hoe gunstig het oversluiten van – in dit geval – de rentevastperiode kan uitpakken, blijkt uit het voorbeeld van Frank en Elize. Zij hebben in 2008 een huis gekocht waar een hypotheek van € 390.000 op rust. Zij betalen op dit moment 5,4% hypotheekrente, wat neerkomt op een brutobedrag van € 21.000 per jaar.

Financieel planner

Het stel is tevreden over hun hypotheek, maar vragen zich al een tijdje af of ze niet kunnen profiteren van de lage rentestanden. De rentevastperiode van hun hypotheek loopt af in 2018. Nu de hypotheekrente weer licht lijkt te stijgen, nemen ze contact op met hun financieel planner en vragen haar of het interessant is om hun rentevastperiode open te breken.

De financieel planner informeert bij de hypotheekverstrekker naar de boeterente en het nieuwe rentepercentage. De boete bedraagt € 25.000 inclusief bijkomende kosten, het nieuwe rentepercentage zou bij een rentevastperiode van 15 jaar uitkomen op 3,7%. Daarmee worden de nieuwe bruto jaarlasten € 14.400.

Binnen vier jaar terugverdiend

Bruto kost het Frank en Elize dus eenmalig € 25.000 en levert het daarna 15 x € 6.600 op*. Daarmee is de boete dus binnen vier jaar terugverdiend. Netto zijn alle bedragen lager, omdat ze fiscaal aftrekbaar zijn.

Frank en Elize vallen in het 42%-tarief en mogen zowel de boeterente als de hypotheekrente aftrekken bij hun aangifte inkomstenbelasting. Effectief betalen ze dus een boete van € 14.500 en dalen hun netto hypotheeklasten met circa € 3.800 per jaar.

Vrij kapitaal

Omdat ze over ruim voldoende spaargeld beschikken dat nauwelijks rendeert door de lage spaarrente en de vermogensrendementsheffing, besluiten Frank en Elize na het gesprek met hun financieel planner om hun rentevastperiode over te sluiten. Ze zetten de rente voor 15 jaar vast tegen de veel lagere rente van 3,7%. Ze geven hiermee wel een stuk van hun financiële flexibiliteit op, maar houden voldoende reserve om financiële tegenslagen op te vangen.

Beschikt u niet over vrij kapitaal en moet u lenen om de boete te betalen? Dan wordt de som iets ingewikkelder. Uiteraard kan een gecertificeerd financieel planner met het FFP-keurmerk u ook dan helpen door uit te rekenen of oversluiten interessant is.

* In het rekenmodel wordt uitgegaan van een hypotheekrente van 5,4%. Omdat de rentevastperiode over drie jaar afloopt, zou vanaf dat moment een nieuw rentepercentage gelden. Hoe hoog dat is, valt niet te voorspellen. Frank en Elize verwachten echter dat de rente op dat moment hoger zal zijn dan nu.